超高层住宅室内消防设施安装纠纷的预防与处理

发布时间:2020-01-14 12:08:30

要求开发商对安装在室内的室内消防设施或公共管线进行整改甚至拆除,但往往不关心整改的难度、成本和可行性;

今天,我们将继续与大家探讨处理此类纠纷的基本情况、房地产企业的防范和应对措施:

一、 争议基本情况

(一)业主的共同要求

要求开发商对安装在室内的室内消防设施或公共管线进行整改甚至拆除,但往往不关心整改的难度、成本和可行性;

要求开发商承担室内消防设施和公共管道安装的赔偿责任,但通常赔偿金额较高,无法证明损失,也无法证明合同的赔偿依据;

房屋验收时,因室内消防设施等管线安装不合理,需解除合同(含高额赔偿);

要求开发商自行改造或拆除室内消防设施,由此产生的费用由开发商承担。

(二) 业主一般处理方法

派业主代表与开发商协商。如果谈判失败,开发商将面临拉横幅、静坐甚至更激烈的肢体冲突的压力;

向政府有关部门投诉、反映,但政府有关部门反映、处理缓慢或者达不到预期的,可以采取集中上访等方式向政府施加压力;

向媒体披露,通过媒体报道,有时故意放大问题,吸引关注,对开发商施加压力;

在上述方法均不能解决的情况下,擅自对室内消防设施进行改造,如为追求室内装修美观,擅自将室内消防设施整体拆除。

(三) 开发商常见的处理方法

发生纠纷时,往往与施工方发生争执和踢皮球,不愿意向业主承认自己的过错,也不愿意主动承担经济责任;

只要业主不起诉开发商,开发商一般不会与业主代表协商。即使协商进行,也不易满足业主整改或赔偿的要求;

出于成本考虑,一些开发商往往不愿进行大规模的设施整改。相反,他们选择联系主要业主,并给予他们一些补偿,以换取不激怒其他业主;

基于成本的考虑,一些开发商在装修过程中,不愿意进行大规模的设施整改时,转而同意业主可以擅自拆除或拆除室内消防设施,造成很大的安全隐患;

业主提起诉讼后,部分开发商不重视诉讼,拒不出庭应诉,造成失责判决,最终承担较重的赔偿责任。一些开发商虽然出庭应诉,但应诉策略不当,或未指派法律事务、律师等专业人员,导致无法有效辩护,最终无法保障合理权益。

二、开发商注意事项

建议房地产开发企业注意以下几点:

(1) 所购房屋的详细情况应提前向业主介绍。

其中,室内消防设施应按国家有关规范和标准进行安装(详细告知有关规范和标准的具体规定),使业主充分了解,保证其知情权,并出具书面通知材料,由业主签字保存为了防止以后不必要的争执。

(2) 如有样板间,应设置相应的消防设施。

精装交付时,应保证该类房屋未来交付符合样板间消防设施安装装修标准。

(3)在房屋预售时,对于不合理的室内消防设施安装,或一套内公共管道的布置,可酌情考虑给予一定的优惠价格。

毕竟这种情况对业主的使用产生了负面影响,即使是象征性的一点费用减免,也能大大缓解业主的不满情绪。

根据我们的案件检索,如果开发商坚持不做价格区分,法院也会在以后的诉讼中调整价格。

(4) 在房屋建设过程中,尽量优化消防设施的安装。

例如,在条件允许的情况下,可考虑在墙上开槽隐藏相关消防管道,并可考虑在安装和施工过程中调整自动喷头对侧喷洒。

(5) 以补充协议的方式,对超高层住宅如室内消防设施等特殊问题作出特别约定,避免日后无据处理纠纷。

例如,聘请专业的房地产律师团队,可以理清超高层住宅与普通住宅的区别,特别是开发商的权利和义务,并纳入补充协议,从而为解决相关问题制定标准和方法未来。

(6) 面对媒体的报道,要立即开展危机公关处理,争取公众的理解,展现企业的正面形象,避免声誉受损和情况恶化。

例如,可以聘请专业的房地产律师团队,通过启动紧急危机公关流程,代表公司召开媒体会议、新闻发布会等,或者律师可以起草公司的公开新闻稿,防止个别业主或部门借机攻击或***公司声誉。

(7)业主向有关部门投诉的,应做好解释工作,避免行政处罚。

比如,开发商一旦知道业主向有关部门投诉和控告,可以聘请专业的房地产律师团队,对投诉和控告进行多方了解和探索,然后结合项目的具体情况和有关规定对于法律法规,律师会起草相关文件,或者律师会代表公司参加听证会,或者律师会到阶段代表公司相关部门主动解释。

(8) 业主已向法院提起诉讼的,应当做好充分准备,充分应诉,避免败诉后的过度赔偿责任。

例如,当业主有意向或迹象通过诉讼***时,开发商可以咨询专业的房地产律师或直接聘请他们进行干预。房地产律师介入后,将根据诉讼需要,提前准备相关证据文件,做好应诉准备,力争诉讼取得***结果。

(9)业主未提起诉讼,擅自拆除、改建室内消防设施的,应当依法承担由此可能产生的相关责任。

开发商需要对室内消防设施进行整改的,还应向消防部门申报,经审批合格后,具有施工资质的单位方可进行改造施工。施工完成后,需再次通过消防部门的验收。